지난해 대기업 임원으로 퇴직한 최모(56세)씨는 퇴직금에 담보대출을 보태 마포 인근 단독주택 한 채를 샀다. 흔히 말하는 다주택자다. 대출 이자를 뺀 순수입은 크지 않지만, 생계를 유지하는 데는 큰 무리 없는 수준이다. 주택 월세, 오피스텔, 상가 등 부동산 임대 수익률은 최근 1년간 6~7%대로 주식형 펀드(2.1%), 예금(1.5%)의 3~4배다.최씨 사례처럼 50대 중·후반 은퇴자들의 부동산 담보 대출은 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 고령화, 저금리가 맞물린 최근 2~3년간 베이비붐 세대는 부동산 시장 '큰손'으로 떠올랐다. 지난 6월 한국은행의 '금융안정보고서'를 보면 60세 이상 연령층의 월세 임대 가구 수는 2012년 27만7000 가구서 2016년엔 42만7000 가구로 급증했다. 하지만 부동산 투자로 노후 준비를 하기는 쉽지 않아 보인다. 정부는 대출심사 때 대출자의 '장래 소득'을 반영하는 신(新) 총부채 상환비율(DTI)에다 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하기로 했다. 60세 이상의 노후소득 확보를 위한 임대주택 투자 확대도 가계부채 증가에 일조했다는 게 정부의 판단이다. 이자 비용 대비 임대소득이 일정 비율보다 낮으면 대출을 제한하는 방안인 이자상환비율(RTI·Rent To Interest)도 내년 3월 도입한다. 연간 임대소득이 이자 비용의 1.5배는 돼야 돈을 빌려주겠다는 의미다. 시장에선 '투기형' 부동산 투자자와 월세로 소득을 얻는 은퇴자를 구분 관리해야 한다는 지적이 많다. 금융권 한 관계자는 "DSR, RTI를 일괄 적용하면 일종의 '생계형'인 2주택 보유 은퇴자도 사실상 투기꾼으로 분류될 수밖에 없다"고 했다.RTI가 오히려 다주택자의 임대업 등록을 막을 수 있다는 우려도 있다. 다주택자의 임대 가구 516만개 가운데 15% 정도인 79만 가구만 임대주택으로 등록돼 있다. 임대업 등록을 하면 임대소득이 노출돼 세금 부담이 커지고, 국민연금과 건강보험료 등의 추가 부담이 있어 대부분 등록을 피한다. 정부가 재산세 감면 확대 등 당근책을 내놓고 임대업 등록을 유도하는 이유다.기준금리 인상을 눈앞에 둔 상황에서 수익성도 문제다. 다른 금융권 관계자는 "금리가 올라 대출 부담이 늘수록 임대수익은 떨어지는 구조"라며 "조달금리가 3%보다 높아지면 수익형 부동산의 매력이 떨어져, 오히려 주식 등에 눈을 돌리는 투자자들이 많아질 수도 있다"고 했다.뉴스1