정부가 자초한 부동산 시장 과열. 이번엔 제대로 된 대책이 나올까. 11월 3일 예고한 '주택시장의 안정적 관리방안'으로 국민들의 눈길이 모아지는 이유다. 대다수 부동산 전문가들은 최근 국내 경제 상황을 고려할 때 정부가 투기과열지구 지정 등 강도 높은 대책 보다는 청약제도나 분양권 전매 등을 강화하는 방안이 유력하다고 입을 모은다. ◇말 뿐이던 '단계적·선별적 대책' 나오나= 30일 정부에 따르면 유일호 부총리와 관계 장관들은 오는 11월 3일 경제관계장관회에서 부동산 시장 관련 대책을 확정하기로 했다. 유 부총리를 비롯한 산업통상부, 국토교통부, 해양수산부 장관과 금융위원장은 지난 27일 제1차 경제현안점검회의에서 최근 부동산시장 상황에 대한 인식과 선별적·단계적 대응 필요성을 공유했다. 정부가 '단계적·선별적 대책'을 언급한지 20일 만에 어떤 부동산 대책을 내놓을지 관심사다.강호인 국토부 장관은 지난 14일 국토교통위원회 국정감사에서 "강남 등 재건축단지 중심의 단기 급등, 아파트 청약시장의 이상과열 등 국지적 과열이 나타나고 있는 것은 사실"이라며 "투기수요에 의한 과열현상이 이어지면 단계적·선별적 시장 안정책을 강구하겠다"고 공언했다.그동안 서울 강남권 재건축 시장과 일부 분양 시장의 과열현상에도 "시장동향을 면밀히 모니터링해 필요할 경우 단계적·선별적 시장 안정책을 강구하겠다"는 말만 되풀이 해온 정부다.◇정부 미온적 대처…비(非)강남권 풍선효과= 정부의 부동산 규제 완화 정책에서 비롯된 부동산 과열현상은 8.25가계부채 대책으로 방점을 찍었다. 시장에선 주택공급 축소로 읽히면서 서울 강남권 재건축단지를 중심으로 투자자들의 추격 매수와 묻지 마 투자가 급증했다. 이에 정부는 분양권 전매제한 기간 연장, 청약 재당첨 금지, 청약 1순위 자격요건 강화 등의 추가 규제 검토 방안을 시장에 흘리면서 과열된 분위기가 사그라지길 기다렸다. 그 결과 시장이 관망세로 돌아서며 강남권 재건축 아파트값 상승 곡선이 꺾였다. 부동산114에 따르면 10월 마지막 주 서울 재건축 아파트값은 0.00%의 변동률을 보이며 32주 만에 상승세가 멈췄다.하지만 투기 수요가 들어갔다고 보기엔 섣부른 판단이다. 강남권이 주춤하는 사이 강북권으로 과열 현상이 옮겨가는 풍선효과가 나타나고 있기 때문이다. 실제로 서울은 강북(0.48%), 노원(0.32%), 은평(0.31%), 구로(0.28%), 도봉(0.27%), 강동(0.21%), 동작(0.21%) 순으로 매매가격이 올랐다. 마포 신수1구역을 재건축한 '신촌숲 아이파크'는 강북권 역대 최고 청약경쟁률인 평균 75대 1로 1순위를 마감했다. ◇전문가들 "고강도 대책 없을 것…경기 침체 우려 때문"= 현재로선 투기과열지구 지정, 분양권 전매제한 강화, 청약 재당첨 금지, 금융규제 등 나올 수 있는 규제책에 대한 추측만 무성한 상태다. 다만 건설투자가 위축될 경우 올 2분기 국내 경제성장률이 1%대로 추락할 것이라는 우려 때문에 정부가 강도 높은 규제책을 꺼내지 못할 가능성이 높다고 전문가들은 전망한다.김은선 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "일각에서는 부동산 대책 발표로 건설경기마저 침체된다면 경제성장률이 더욱 하락할 우려가 있고, 내년 대선을 앞둔 시점에서 부동산 시장이 위축되는 것이 정부 입장에선 부담으로 작용해 큰 변수는 없을 것이라는 예측도 나온다"고 전했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "최근 국내 경제가 안 좋은 상황에서 정부가 고강도 대책을 내놓진 않을 것"이라며 "전매 제한기간 및 청약 조건 강화 등 저강도 대책을 우선 시행한 다음 상황에 따라 강도를 높여가는 것이 바람직하다"고 말했다.심교언 건국대 부동산학과 교수도 "연말 미국의 기준금리 인상과 내년 국내 주택공급 과잉에 따른 집값 하락 등을 고려할 때 강력한 대책은 쉽지 않다"며 "당장 지방을 더욱 침체시킬 수 있기 때문에 시장에 충격이 덜한 금융규제 등 중장기적인 관점의 대책을 내놔야 한다"고 밝혔다.조명래 단국대 부동산학과 교수는 "현 정부의 성향상 고강도 대책은 없을 것"이라면서 "특정 지역을 투기과열지구로 지정하더라도 전매제한 기간을 5년이 아닌 30개월로 완화하거나, 금융제도를 손보는 식의 절충형·간접적 '땜질 처방'이 나올 가능성이 높다"고 내다봤다.조 교수는 이어 "그동안 정부가 재건축 규제 등 부동산 정책을 완화하면서 투기성 가수요가 발생할 수밖에 없는 구조를 만들었다"며 "부동산 시장이 장기적으로 건전해질 수 있도록 청약제도, 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 분양가 상한제, 선분양제 등을 손봐야 한다"고 주장했다. 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산국책사업감시팀 부장 역시 "전면적인 투기 방지를 위해 공공분야 아파트 전매제한 기간 5년 연장 및 청약제도 강화를 시행해야 한다"며 "수도권은 1년, 지방은 6개월마다 1순위 청약자격 획득이 가능한 현재의 기준을 강화해 '묻지 마 청약'을 제한해야 한다"고 촉구했다. 그러면서 "근본적으로는 일평생 가장 비싼 주택 구매를 지금과 같은 선분양제가 아닌 후분양제로 전환해 투기의 대상이 되지 않도록 해야 한다"고 강조했다.